[정치닷컴/휴먼리더스=이서원]

국회 국토교통위원회 더불어민주당 박홍근 의원이 대법원의 경매 현황을 분석한 결과 세입자를 둔 경매주택 가운데 10채 중 4채에서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 있는 것으로 나타났다. 정상적인 방법으로 보증금을 되찾지 못해 평균 2년 정도 소요되는 법정다툼까지 거치고도 보증금의 전부 또는 일부를 못 받는 세입자가 10명 중 4명이 넘는 셈이다.

[사진=박홍근 의원]

경매에 부쳐진 세입자를 둔 주택 4,574건 가운데 보증금을 제대로 돌려받지 못한 임차인은 지난 한해에만 1,738건으로 전체 세입자를 둔 경매주택의 38%에 달했으며 이들이 돌려받지 못한 총 보증금액은 603억원으로 나타났다. 또한 이 중 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제금조차도 보전받지 못하고 보증금 전액을 고스란히 날린 세입자가 482명으로 보증금 총액은 282억원이었다. 집이 경매에 들어가도 10명 중 1명은 무일푼으로 쫓겨나는 것이다.

최근 5년간 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 11,363명으로 이들이 돌려받지 못한 보증금 총액은 3,673억원이었으며 동기간 보증금 전액을 돌려받지 못한 무일푼 세입자는 3,178명으로 돌려받지 못한 보증금은 1,764억원이었다. 보증금 전부를 받지 못하는 세입자는 2015년 1,026명에서 2018년 482명으로 감소했지만 이 가운데 다가구나 다세대 등 아파트 외의 주택에 살고 있는 세입자가 보증금 전부를 받지 못하는 비중은 2015년 55%에서 2019년 69%로 늘어났다.

한편 집주인의 세금 체납으로 주택이 공매로 넘어가 돌려받지 못한 임차보증금도 5년간 253억원에 이르렀다. 박홍근 의원이 한국자산관리공사로부터 제출받은 자료에 따르면 2015년부터 올해 9월까지 국세 체납으로 주택이 공매 처분된 경우는 734건으로 최근 5년간 253억원이었다. 

이 중 ‘임차인에 대한 최우선변제금’ 제도를 통해서도 보호받지 못한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 세입자는 177명으로 이들의 임차보증금 총액은 127억원에 달했다.

집주인의 체납으로 보증금을 돌려받지 못하는 현상은 보증금 규모가 큰 수도권에서 주로 나타났다. 지역별로 살펴보면 서울과 경기·인천에서 보증금 전부를 돌려받지 못한 세입자는 83명, 일부를 돌려받지 못한 세입자는 293명으로 전체의 절반 수준이었다. 이들이 돌려받지 못한 보증금은 총 172억원 가량으로 추산된다. 

이런 일은 ‘조세채권 우선의 원칙’때문에 발생한다. 집주인이 국세를 체납했을 때 국가는 체납된 세금을 보증금에 우선하여 충당할 수 있기 때문에 공매 처분으로 주택을 매각한 대금에서 국가가 세금을 징수한 후 남는 것이 없게 되면 임차인은 보증금을 받지 못하게 되는 것이다.

공매대금에서 세입자의 보증금이 세금보다 확실히 앞서 변제되는 경우는 주택임대차보호법상 최우선변제금이지만 서울 아파트(85제곱미터) 평균 전세가격이 4억원을 넘어가는 상황에서 최우선 변제권에 해당되기는 쉽지 않다.

따라서 세입자는 임차보증금을 보호하기 위해 임대차 계약 체결 시 집주인의 세금 체납 여부를 반드시 확인해야 한다. 그러나 세입자가 계약 체결 전에 집주인의 국세체납액을 확인하려면 집주인의 서명과 신분증 사본을 받아 세무서를 직접 방문해야하므로 ‘을’인 세입자가 이용하기는 현실적으로 어렵다.

박 의원은 “경매나 공매에 들어가도 임차인의 보증금을 전부 보전 받지 못하는 이유는 등기부등본만으로 확인되지 않는 체납 정보나 선순위 보증금 등 기본적인 권리관계 정보가 임대차 계약 시 관행적으로 생략되어 세입자가 사전에 위험한 주택을 피하지 못하기 때문”이라고 지적했다.

또한 “하루 빨리 법령 개정을 통해 임대인의 체납 정보나 그 외의 권리관계를 임차인에게 반드시 제공하도록 의무화 하고 거짓으로 제공한 사업자에게 제재를 강화해야 한다”며 “세입자들이 피해가 없도록 계약 시 주의사항을 홍보하고 공인중개사의 중개대상물 확인·설명 시 각별히 유의하도록 행정지도도 병행할 필요가 있다”고 지적했다.